Conselho Monetário Nacional regulamenta uso de imóvel como garantia em múltiplas operações de crédito

Após um ano de atraso, o Conselho Monetário Nacional (CMN) finalmente regulamentou o uso de imóveis como garantia em diversas operações de crédito imobiliário. A medida, prevista no novo Marco Legal das Garantias, sancionado em outubro de 2023, dependia dessa regulamentação para entrar em vigor.

A nova lei permite que consumidores utilizem um mesmo imóvel como garantia em várias operações de crédito simultaneamente. Esta possibilidade é restrita a quem possui mais de um imóvel, sendo expressamente proibido o uso do único imóvel familiar como garantia, visando proteger as famílias de perderem sua moradia em caso de inadimplência.

Anteriormente, um imóvel só podia ser usado como garantia em uma única operação de crédito, mesmo que o valor do empréstimo fosse inferior ao valor do imóvel. Agora, a diferença entre o valor do imóvel e o valor do empréstimo pode ser usada como garantia em outras operações, desde que dentro da mesma instituição financeira.

Exemplo prático: Se um imóvel avaliado em R$ 300 mil fosse dado como garantia para um empréstimo de R$ 50 mil, os R$ 250 mil restantes não poderiam ser utilizados como garantia até a quitação do primeiro empréstimo. Agora, esses R$ 250 mil podem ser usados em outras operações de crédito, usando todo o valor do imóvel. Contudo, não é permitido utilizar o mesmo imóvel como garantia em bancos diferentes.

Aprimoramentos na Regulamentação

A resolução do CMN estabelece que, quando um imóvel é usado como garantia em várias operações de crédito, a soma do valor da nova operação com os saldos devedores das operações anteriores não pode exceder o limite de crédito aplicável à operação predominante. Além disso, as novas operações de crédito garantidas pelo mesmo imóvel podem ter condições de remuneração, atualização e amortização distintas da operação original.

Para empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais, a resolução também permite que as instituições financeiras exijam a contratação de uma garantia securitária, que cubra riscos de morte e invalidez permanente do mutuário, além de danos físicos ao imóvel. Segundo o Banco Central (BC), essa garantia secundária visa dar mais segurança ao compartilhamento de garantias em caso de sinistros.

Garantia Secundária

O Banco Central ressalta que a exigência dessa garantia secundária não deve prejudicar a liberdade de escolha da apólice de seguro (de vida e invalidez) pelos mutuários. As mesmas condições relativas a financiamentos habitacionais devem ser aplicadas nesse caso. O BC enfatizou em nota que:

“As medidas aprovadas contribuem para o estabelecimento de condições adequadas para otimizar o aproveitamento de ativos imobilizados por parte de devedores e de credores, com potencial de ampliar a concessão de crédito imobiliário, especialmente de empréstimos a pessoas naturais garantidos por imóveis residenciais, preservando-se, ao mesmo tempo, a robustez das regras de originação aplicáveis às operações de crédito imobiliário”.

A regulamentação do CMN representa um avanço na modernização do sistema de garantias no Brasil, facilitando o acesso ao crédito imobiliário e permitindo que os proprietários de imóveis usem seus bens de forma mais eficiente.