Nova Lei permite tributação reduzida sobre valorização de imóveis antes da venda

A recente aprovação da Lei nº 14.973, em 16 de setembro de 2024, trouxe mudanças significativas no tratamento tributário para proprietários de imóveis. A nova legislação permite que tanto pessoas físicas quanto jurídicas atualizem o valor de seus bens imóveis para o valor de mercado, com a possibilidade de antecipar o pagamento de Imposto de Renda (IR) a uma alíquota reduzida, antes da venda do imóvel.

Ao N10 Notícias, a advogada especializada em direito tributário, Salwa Nessrallah, membro da Comissão de Direito Tributário da OAB de Ribeirão Preto/SP, explica que a principal mudança dessa lei está na antecipação do imposto com alíquotas reduzidas, visando uma melhor organização do planejamento tributário.

“A Lei nº 14.973 permite que o proprietário do imóvel pague uma alíquota de 4% sobre a valorização do bem no caso de pessoas físicas, e para as empresas, a alíquota é de 6% sobre o IRPJ e 4% sobre a CSLL“, explica Nessrallah.

Antes, a tributação só acontecia no momento da venda do imóvel, com alíquotas que variavam de 15% a 22,5% para pessoas físicas, o que poderia gerar uma alta carga tributária para o contribuinte no futuro. Agora, a possibilidade de pagar o imposto antecipadamente oferece maior controle e previsibilidade, como destaca Nessrallah: “A nova legislação permite que o contribuinte atualize o valor de aquisição do imóvel, o que reduz o ganho de capital que seria tributado no futuro, no momento da venda. Assim, o imposto pago pode ser significativamente menor do que seria com a venda do imóvel sem a atualização.”

Benefícios para os contribuintes

A medida é vista como uma oportunidade para aqueles que buscam reduzir a carga fiscal e manter um controle maior sobre seus ativos. Entre os principais benefícios, a advogada destaca a vantagem de pagar uma alíquota reduzida e registrar essa valorização no patrimônio sem a necessidade de vender o imóvel. “Com a alíquota de 4% para pessoas físicas, o contribuinte pode incluir essa valorização na Declaração de Bens e Direitos, garantindo um aumento patrimonial sem enfrentar as alíquotas mais altas que incidem no momento da venda“, comenta Nessrallah.

Além disso, a antecipação do pagamento oferece mais segurança tributária para o futuro, especialmente em cenários onde o mercado imobiliário apresenta grandes variações de valor. Ao garantir que o valor atualizado do imóvel esteja dentro do planejamento fiscal, o contribuinte evita surpresas ao vender o bem.

Prazos e regras

No entanto, os contribuintes precisam estar atentos aos prazos estabelecidos pela nova legislação. A advogada alerta que a opção de atualizar o valor do imóvel deve ser feita dentro de um prazo de 90 dias após a publicação da lei, que ocorreu em 16 de setembro de 2024. Isso vale tanto para pessoas físicas quanto para empresas. “O pagamento do imposto também deve ser efetuado dentro desse prazo, e a atualização precisa ser informada na Declaração de Ajuste Anual (DAA) referente ao ano-calendário de 2024“, acrescenta Salwa Nessrallah.

Para as empresas, é importante observar que o valor atualizado dos imóveis não pode ser deduzido como despesa de depreciação para fins tributários, conforme a regulamentação da Receita Federal. Essa restrição é um ponto que deve ser considerado por empresários ao decidir se vão optar pela atualização do valor de mercado de seus imóveis.

Nessrallah também alerta que o não cumprimento do prazo ou o descumprimento das obrigações fiscais pode acarretar na perda do benefício oferecido pela alíquota reduzida. Caso isso aconteça, o contribuinte será obrigado a pagar o imposto no momento da venda, sujeito às alíquotas normais, que podem variar entre 15% e 22,5%. “É fundamental que os contribuintes procurem orientação de seus contadores ou advogados tributários para garantir que todas as formalidades sejam cumpridas adequadamente e que possam aproveitar as vantagens fiscais“, finaliza a advogada.