Caixa acelera crédito imobiliário em 2026, enquanto bancos privados seguram contratações

O mercado de crédito imobiliário com recursos da poupança começou 2026 em ritmos diferentes. De um lado, a Caixa Econômica Federal ampliou os financiamentos no primeiro bimestre e passou a operar com mais fôlego após a mudança nas regras do setor.

De outro, os bancos privados reduziram as contratações e adotaram uma postura mais cautelosa, mesmo reconhecendo potencial no novo modelo criado pelo governo federal para estimular o crédito, especialmente para a classe média.

A mudança anunciada pelo governo no fim do ano passado alterou o destino dos recursos depositados na caderneta de poupança. Antes, 65% desses valores precisavam ser direcionados ao crédito imobiliário, enquanto 20% permaneciam retidos como depósitos compulsórios para segurança e liquidez do sistema, e 15% ficavam livres.

No novo desenho, o volume disponível para financiamento imobiliário vai subir para 80% ao longo de dez anos, com redução gradual do compulsório até zero. A primeira etapa, iniciada em janeiro, já mexeu no sistema: o percentual compulsório caiu de 20% para 15%, desde que os bancos redirecionem esse dinheiro para o crédito imobiliário.

Foi esse alívio inicial de 5 pontos percentuais que abriu espaço para uma resposta mais rápida da Caixa. Segundo Roberto Ceratto, diretor de Habitação da estatal, a medida já cumpriu o papel de estimular as contratações. “Como a primeira medida foi liberar 5% do compulsório, isso gerou um estímulo para que a gente colocasse recurso adicional no mercado”, disse, após participar do Brazil Investment Forum, do Bradesco BBI.

Como a Caixa reagiu ao novo cenário

A Caixa foi a instituição que mais claramente aproveitou a nova margem aberta pelo modelo. Em março, o banco voltou a financiar imóveis residenciais acima de R$ 2,25 milhões com recursos da caderneta, algo que estava suspenso desde 2024 por escassez de recursos. Antes disso, em dezembro, a estatal também retomou a possibilidade de mais de um financiamento imobiliário por pessoa.

Na leitura de Ceratto, essas decisões ajudaram a elevar o ritmo de contratações logo no começo do ano. “O primeiro trimestre vai surpreender bastante. Acredito que devemos ter acelerado bem o volume de contratações. O orçamento está aderente ao momento e conseguiremos dar vazão”, afirmou.

O movimento mostra uma Caixa mais agressiva na tentativa de ocupar espaço num momento em que o novo modelo ainda está sendo absorvido pelo sistema financeiro.

Por que os bancos privados seguem mais cautelosos

Nos bancos privados, o discurso é menos expansivo. O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, afirmou ser otimista com o novo modelo, mas sinalizou preocupação com as limitações e os custos envolvidos.

Um dos pontos levantados por ele é o teto de 12% nos juros dos financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Para o executivo, essa trava pode distorcer o funcionamento do mercado. “O teto de juros não é bom para a sociedade, porque pode inferir distorções ao longo do processo”, argumentou.

Albuquerque também chamou atenção para o aumento da complexidade na gestão de ativos e passivos das instituições. Na prática, o descompasso entre o prazo longo do financiamento imobiliário e o prazo das novas fontes de recursos exige estruturas mais sofisticadas de administração financeira. Isso, segundo ele, pode elevar custos e pressionar a formação dos preços. “Isso faz com que as tesourarias tenham que se desdobrar um pouco mais para gerir a composição de preços”, explicou.

O contraste entre Caixa e bancos privados, portanto, não está na leitura sobre a importância do novo modelo, mas na forma de reagir a ele. A estatal acelerou. Os privados ainda avaliam o ambiente com mais prudência.

Como ficam os juros do crédito imobiliário em 2026

Apesar da abertura do ciclo de cortes da Selic pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central, o cenário para os juros do crédito imobiliário não aponta, por ora, para mudanças fortes ao longo do ano.

Na Caixa, as taxas permanecem inalteradas desde o ano passado. Ceratto disse que a expectativa é de estabilidade. “Nossa política é ter as menores taxas do mercado, o que já temos conseguido. Salvo se houver mudanças mais disruptivas no processo de ajuste na taxa de juro pelo Banco Central, acreditamos que devemos continuar ao longo do ano mais ou menos nesse patamar, que já está adequado com o mix de recursos”, afirmou. Em seguida, reforçou: “Olhando nosso cenário, a perspectiva é de estabilidade na taxa”.

No Bradesco, houve corte em janeiro, com redução de 0,3 ponto percentual a 0,4 ponto percentual, e as linhas passaram a variar entre 11,70% e 12,30% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). O Santander também reduziu suas taxas em fevereiro em 0,3 ponto percentual, e elas passaram a partir de 11,69% ao ano mais a TR.

Mesmo assim, a leitura no Bradesco é de estabilidade daqui para frente. Em entrevista ao Estadão/Broadcast, Albuquerque afirmou que os juros devem permanecer em patamar semelhante ao atual ao longo de 2026, já que os efeitos da política monetária costumam chegar ao mercado com atraso de alguns meses.

O que o setor projeta para o ano

Mesmo com a diferença de comportamento entre bancos públicos e privados, a expectativa do setor bancário para 2026 é de expansão. A previsão é de crescimento de 15% no volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança, segundo estimativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

O cenário, portanto, é de avanço, mas sem uniformidade. A Caixa entrou 2026 acelerando, aproveitando o espaço criado pela nova regra. Os bancos privados seguem mais contidos, atentos aos riscos, aos limites regulatórios e ao custo de operar nesse novo ambiente.