Comprar imóvel em leilão vale a pena? Especialista explica cuidados antes do lance

Comprar um imóvel por valor abaixo do mercado é o principal atrativo dos leilões judiciais e extrajudiciais. Em algumas plataformas do setor, os descontos médios registrados em 2025 chegaram a 37,3%, índice suficiente para chamar a atenção de investidores e também de quem busca a casa própria.

Mas o preço menor não conta a história inteira. Antes de dar um lance, o comprador precisa entender de onde vem aquele imóvel, quais dívidas podem acompanhá-lo, se há alguém ocupando o bem, se o edital permite financiamento e até se o leilão é verdadeiro. Sem essa leitura, a economia inicial pode ser engolida por custos, demora ou disputa judicial.

Em entrevista ao Portal N10, o advogado Igor Lopes Assunção, especialista em direito imobiliário e leilões, afirma que a modalidade pode ser vantajosa, desde que o comprador não se deixe conduzir apenas pelo desconto.

“Os leilões podem oferecer oportunidades muito vantajosas, mas exigem uma avaliação cuidadosa. Muitos compradores observam apenas o valor do lance e deixam de analisar fatores jurídicos, financeiros e operacionais que podem impactar diretamente o investimento”, afirma.

O aumento da oferta de bens em leilão acompanha um problema antigo do Judiciário brasileiro: o volume de processos em fase de cobrança. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Brasil encerrou 2024 com cerca de 21,3 milhões de execuções fiscais pendentes. Desse total, 84,5% estavam concentradas na Justiça Estadual.

Na prática, parte desses processos envolve a tentativa de recuperar créditos por meio da venda de bens. É nesse ambiente que imóveis acabam levados a leilão, seja por dívidas tributárias, processos judiciais, inadimplência em financiamentos ou outras cobranças.

Esse cenário ajuda a explicar o crescimento do mercado. Ao mesmo tempo, também mostra por que o comprador precisa agir com cautela. Um imóvel em leilão quase sempre tem uma história jurídica por trás. E essa história precisa ser lida antes da compra.

O que verificar antes de participar

A primeira etapa é conferir a situação jurídica do imóvel. Isso inclui a matrícula atualizada, certidões de ônus, débitos de IPTU, taxas condominiais, informações sobre eventual ocupação e, principalmente, o processo ou contrato que originou a venda.

O edital também precisa ser lido por completo. É nele que aparecem as regras do leilão, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro, prazos, responsabilidades do arrematante e eventuais débitos que podem ou não ficar a cargo do comprador.

Segundo Igor, um erro comum é acreditar que a arrematação limpa automaticamente todos os problemas do imóvel.

“Muitas pessoas desconhecem que determinadas responsabilidades podem variar de acordo com a natureza do débito e com as regras estabelecidas no edital. Por isso, a leitura completa desse documento é indispensável para compreender exatamente quais obrigações poderão ser assumidas pelo comprador”, explica o fundador da Lopes Assunção Advogados.

Ou seja: o lance vencedor não deve ser calculado apenas pelo valor anunciado. O comprador precisa colocar na conta despesas pendentes, impostos, condomínio, custos com advogado, eventual ação para posse, reforma e prazo até conseguir usar ou revender o bem.

Imóvel ocupado pode atrasar a posse

Outro ponto decisivo é saber se o imóvel está vazio. Em muitos leilões, o bem ainda é ocupado por antigos proprietários, locatários ou terceiros. Nesses casos, o comprador pode precisar negociar a saída ou recorrer à Justiça para obter a posse.

Esse detalhe muda completamente a expectativa de quem imagina receber as chaves logo após pagar.

“Existe a expectativa de que as chaves sejam entregues logo após o pagamento, mas a realidade pode ser diferente. Dependendo da situação, o comprador poderá aguardar meses ou até mais de um ano para ter acesso efetivo ao imóvel”, destaca Igor Lopes Assunção.

A demora não é um detalhe pequeno. Dados do CNJ mostram que processos pendentes em fase de execução têm duração média de 5 anos e 3 meses. Já as execuções fiscais encerradas em 2024 tramitaram, em média, por 7 anos e 7 meses.

Isso não significa que todo imóvel arrematado ficará preso por anos, mas reforça que o prazo real da operação pode ser bem maior do que o comprador imagina no momento do lance.

Financiamento nem sempre é permitido

Há leilões que permitem financiamento imobiliário, mas isso não é regra. A possibilidade precisa estar expressamente prevista no edital. Além disso, o imóvel precisa atender às exigências da instituição financeira.

Esse é outro ponto que pode derrubar uma compra mal planejada. Se o comprador entra no leilão contando com financiamento sem confirmar a regra antes, pode não conseguir pagar dentro do prazo e ainda sofrer penalidades previstas no edital.

A recomendação é simples: antes de ofertar qualquer valor, o interessado deve confirmar se o pagamento será à vista, parcelado, financiado ou se há exigências específicas.

Nem sempre dá para visitar o imóvel

Parte dos imóveis ofertados em leilão não permite visita interna. Nesses casos, a decisão precisa ser tomada com base em documentos, fotos, localização, padrão do condomínio ou do bairro, histórico do imóvel e comparação com preços de mercado na região.

Isso aumenta o risco da operação. O comprador pode descobrir depois problemas estruturais, necessidade de reforma, ocupação irregular ou condições diferentes das imaginadas. Por isso, a análise prévia deve ser mais conservadora.

O desconto só é real quando considera o custo total da compra. Um imóvel 30% mais barato pode deixar de ser vantajoso se exigir reforma alta, ação judicial longa ou pagamento de débitos não previstos pelo comprador.

Onde estão as maiores ofertas?

O mercado de imóveis em leilão também tem forte concentração regional. Um levantamento dos imóveis disponibilizados pela Caixa Econômica Federal em junho de 2025 mostrou que aproximadamente 30% das oportunidades estavam em São Paulo.

Na sequência aparecem Minas Gerais, com 11%; Rio de Janeiro, com 9%; Paraná, com 8%; e Rio Grande do Sul, com 7%.

A concentração acompanha o tamanho desses mercados imobiliários, mas também exige leitura local. Preço, liquidez, demanda por aluguel e facilidade de revenda variam muito de uma cidade para outra.

Golpes cresceram junto com o interesse

O avanço dos leilões também abriu espaço para fraudes. Sites falsos, anúncios clonados, cobrança indevida e pressão por pagamento imediato têm se tornado mais frequentes.

Antes de qualquer lance ou transferência, o comprador deve verificar se o leiloeiro tem registro regular na Junta Comercial, confirmar a autenticidade do site e desconfiar de ofertas com desconto exagerado, promessa de facilidade incomum ou urgência para pagamento fora dos canais oficiais.

“O comprador deve sempre validar todas as informações em canais oficiais e buscar orientação especializada quando necessário. O desconto aparente pode se transformar em prejuízo real quando não existe uma análise prévia adequada. Em leilões, a segurança da operação começa muito antes do primeiro lance”, conclui Igor Lopes.

No fim, o leilão pode ser uma boa oportunidade, mas não combina com impulso. O comprador que se prepara olha para o imóvel como investimento completo: preço, edital, dívidas, posse, prazo, risco jurídico, liquidez e segurança da plataforma. Só depois disso o desconto deixa de ser promessa e passa a ser, de fato, uma chance de bom negócio.