Construtoras podem responder por vícios construtivos por até 10 anos; especialista alerta para risco no pós-obra

A possível ampliação da responsabilidade civil das construtoras por vícios construtivos reacendeu um alerta no setor imobiliário: empresas podem ter de responder por falhas em imóveis por períodos mais longos, o que aumenta a importância de registros técnicos, histórico de manutenção e documentação organizada desde a entrega das chaves.

Hoje, o Código Civil prevê, no artigo 618, responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança da obra pelo prazo de 5 anos. A discussão em curso no setor, porém, envolve a possibilidade de ampliar a responsabilização para até 10 anos em casos de vícios construtivos, tema que tem mobilizado construtoras, incorporadoras, entidades setoriais e especialistas em pós-obra.

Para entender o impacto prático desse cenário, o Portal N10 procurou Jean Sacenti, engenheiro civil e CEO da Predialize, empresa especializada em gestão pós-obra. Segundo ele, a ampliação do prazo muda a forma como as construtoras precisam tratar documentos, chamados e relacionamento com clientes.

“Quando a responsabilidade se estende por uma década, não é mais possível depender de controles fragmentados ou de documentos armazenados em diferentes áreas da empresa. A capacidade de comprovar o histórico de atendimentos, manutenções, inspeções e comunicações com clientes passa a ser determinante para reduzir passivos e sustentar tecnicamente a defesa das construtoras”, afirma Sacenti.

O que são vícios construtivos?

Vícios construtivos são falhas que comprometem o uso, o desempenho, a durabilidade ou a segurança de uma edificação. Eles podem estar ligados a projeto, execução, materiais, instalação, manutenção inadequada ou uso incorreto do imóvel.

Entre os problemas mais comuns estão:

• infiltrações e vazamentos;
• fissuras, trincas e rachaduras;
• falhas de impermeabilização;
• problemas elétricos, hidráulicos ou de gás;
• descolamento de pisos, revestimentos e fachadas;
• defeitos em esquadrias;
• falhas em áreas comuns de condomínios;
• problemas em sistemas de drenagem, cobertura ou ventilação.

Nem toda falha encontrada depois da entrega é automaticamente responsabilidade da construtora. Em muitos casos, é preciso apurar se o problema veio da obra, de reforma posterior, falta de manutenção, desgaste natural ou uso fora das orientações técnicas.

Cinco anos ou dez anos: o que muda para o setor?

A diferença entre 5 e 10 anos é relevante porque amplia o período em que a construtora pode ser chamada a comprovar o que entregou, o que corrigiu e como orientou proprietários e condomínios.

A discussão também se conecta ao Código de Defesa do Consumidor, usado em disputas envolvendo consumidores e empresas quando há defeitos, falhas de informação ou problemas de prestação de serviço.

NBR 17170 reforça importância dos registros

O debate ganhou força em paralelo à consolidação da ABNT NBR 17170:2022, norma sobre garantias de edificações, prazos e diretrizes. A norma aparece no Catálogo da ABNT como referência para garantias em edificações.

Na prática, a NBR 17170 reforça a necessidade de processos claros de assistência técnica, comunicação com proprietários e controle de garantias. Para as construtoras, isso significa que o pós-obra precisa ser tratado como área estratégica, não apenas como setor de atendimento.

Para consumidores e condomínios, a lógica também vale: quanto mais bem documentadas estiverem as manutenções, reclamações e intervenções no imóvel, mais fácil será apurar a origem de um problema.

O que as construtoras precisam guardar?

Segundo Sacenti, a eventual ampliação do prazo torna indispensável preservar a memória técnica do empreendimento. Isso inclui documentos produzidos antes, durante e depois da entrega.

Em empresas com muitos empreendimentos entregues, rotatividade de equipes e grande volume documental, perder esse histórico pode representar dificuldade em perícias, acordos e ações judiciais.

Compradores e síndicos também precisam se proteger

Para quem comprou um imóvel ou administra um condomínio, o principal cuidado é não deixar reclamações apenas em conversas informais. Problemas devem ser registrados por canais oficiais, com protocolo, data, fotos e descrição objetiva.

Antes de fazer reparos por conta própria, o ideal é comunicar formalmente a construtora e aguardar orientação ou vistoria, quando possível. Uma intervenção sem registro pode dificultar a identificação da causa da falha.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), entidade nacional do setor, tem tratado o tema como prioridade dentro da agenda de segurança jurídica da construção. A CBIC reforçou em 2026 o projeto Vícios Construtivos e Garantias Pós-Obra, voltado a enfrentar o crescimento das disputas judiciais e melhorar a organização das empresas diante de reclamações técnicas.

O movimento mostra que o pós-obra deixou de ser um assunto secundário. Em um mercado mais judicializado, o atendimento prestado depois da entrega pode pesar tanto quanto a execução da obra.

Para Sacenti, organizar o pós-obra não serve apenas para evitar processos. Também ajuda a construtora a aprender com falhas repetidas e melhorar obras futuras.

“Manter o histórico técnico organizado permite compreender quais problemas se repetem, identificar suas causas e incorporar correções nos empreendimentos futuros. Além de fortalecer a segurança jurídica, esse processo melhora a experiência dos clientes, reduz custos recorrentes de assistência técnica e contribui para a construção de uma reputação mais sólida em um mercado cada vez mais atento à qualidade das entregas”, afirma.

O que guardar em caso de vício construtivo