Resumo da Notícia
A Caixa Econômica Federal deve atingir neste ano a marca histórica de R$ 1 trilhão na carteira de crédito imobiliário, impulsionada por mudanças nas regras do financiamento com recursos da poupança. Mesmo assim, o banco afirma que não há previsão de queda nos juros do financiamento imobiliário no horizonte próximo. A avaliação da instituição é de que o custo do dinheiro ainda segue alto, mesmo após o corte da Selic, e de que as incertezas ligadas à guerra no Oriente Médio ainda deixam dúvidas sobre a trajetória futura da taxa básica.
A expectativa da Caixa para 2026 é repetir o bom desempenho das concessões do ano passado, com cerca de R$ 250 bilhões em contratações, dos quais R$ 90 bilhões devem vir do financiamento com recursos da poupança.
A vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães, afirma que a reformulação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) permitiu uma execução mais fluida do crédito e a retomada de condições mais favoráveis para os clientes. Entre elas estão o financiamento de até 80% do valor do imóvel e a elevação do teto para imóveis de até R$ 2,250 milhões.
Mudança nas regras da poupança liberou mais recursos para habitação
Com o novo desenho, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva garantiu a liberação imediata de mais de R$ 30 bilhões da caderneta de poupança para o financiamento da casa própria às vésperas da eleição em que busca mais um mandato no Palácio do Planalto. Antes, esses recursos eram recolhidos ao Banco Central na forma de depósitos compulsórios.
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A mudança beneficia principalmente a classe média, com acesso a juros mais baratos, já que o Minha Casa Minha Vida atende famílias com renda de até R$ 13 mil.
Pelo modelo adotado, a cada R$ 1 concedido em crédito imobiliário, a instituição passa a ter acesso a R$ 1 da poupança para usar como fonte de recursos em qualquer modalidade de crédito por cinco anos. Antes, apenas 15% desses recursos ficavam livres. Para isso, porém, 80% dos financiamentos precisam ser feitos dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), destinado a imóveis de até R$ 2,250 milhões, com juros limitados a 12% ao ano, além da Taxa Referencial (TR).
Novo modelo tenta compensar perda de força da poupança
O objetivo da mudança é maximizar os recursos disponíveis da poupança, que vêm encolhendo à medida que o brasileiro busca aplicações mais rentáveis, e ampliar o uso de outras fontes de captação, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), para permitir uma transição mais suave.
Como a caderneta de poupança é indexada à TR, ela permite que os juros cobrados no financiamento sejam menores do que aqueles praticados com outras fontes de mercado. Ainda assim, a Caixa não vê espaço, neste momento, para reduzir suas taxas.
Caixa diz que nova regra ajuda a oferta, mas não derruba juros
Segundo Inês Magalhães, a maioria dos bancos vinha demonstrando pouco apetite pelo crédito imobiliário diante da redução dos saques da poupança, enquanto a demanda da população seguia elevada. Com isso, a Caixa acabou absorvendo boa parte da procura.
“O que nós tivemos foi um momento em que ninguém fazia praticamente (crédito imobiliário), então a Caixa estava sendo a porta de todo mundo. Isso diminuiu. Acho que algo como 70% da fila que tinha (à espera de financiamento) não era de clientes nossos, não foram nossos clientes que ficaram sem financiamento“.
Na avaliação da executiva, a nova regra gerou mais equilíbrio na oferta porque os bancos agora precisam destinar 80% do crédito habitacional ao SFH para acessar os recursos da poupança. Para ela, isso é positivo porque amplia o atendimento a públicos diferentes.
Por que a Caixa não vê espaço para queda das taxas
Apesar da melhora no fluxo de recursos, a Caixa entende que o efeito sobre os juros é limitado. O modelo foi desenhado para que os bancos transferissem para os contratos habitacionais parte dos ganhos obtidos em outras linhas de crédito. Como essas modalidades são mais rentáveis e os recursos da poupança são mais baratos, a expectativa era de aumento de margem, com repasse favorecido também pela concorrência.
Magalhães, no entanto, sustenta que há um problema estrutural nesse raciocínio: o prazo em que o banco pode usar livremente o saldo da poupança é de cinco anos, enquanto os contratos imobiliários têm duração média de 12 a 18 anos.
“(O banco) poderá fazer isso durante 5 anos. Nosso financiamento médio é de 12 a 18 anos. Isso seria mais matemático se fosse na mesma “duration” do financiamento“, disse.
Selic caiu, mas Caixa avalia que isso ainda não muda o custo do dinheiro
A executiva também afirma que o primeiro corte da Selic ainda é insuficiente para alterar a realidade do custo de captação dos bancos. A taxa básica caiu de 15% para 14,75% em março, no primeiro corte desde maio de 2024. Mesmo assim, a percepção dentro da Caixa é de cautela, sobretudo porque as projeções para a inflação voltaram a subir sob efeito do conflito no Oriente Médio.
Esse ambiente, na leitura do banco, tende a tornar mais cauteloso o ciclo de calibração da taxa conduzido pelo Banco Central.
Ainda assim, Magalhães afirma que a Caixa segue com os menores juros do mercado. Para aquisição de imóvel residencial, a taxa máxima no SFH é de 11,49% + TR. No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o teto é de 12% + TR. “O custo do dinheiro está alto. Não temos em um horizonte próximo previsão de redução (dos juros)“.
