Resumo da Notícia
O comprador de imóvel na planta que enfrenta atraso na entrega precisa observar um ponto central do contrato: embora o mercado e a Justiça reconheçam, em geral, uma cláusula de tolerância de até 180 dias, ou seis meses, a demora além desse prazo pode configurar inadimplemento contratual da construtora e abrir caminho para pedidos de indenização, rescisão com devolução integral dos valores pagos e, em situações específicas, reparação por danos morais.
O tema tem afetado consumidores que planejaram a compra da casa própria, organizaram mudança, financiamento, aluguel ou investimento familiar, mas passaram a lidar com incertezas após o descumprimento do prazo de entrega.
Em entrevista ao Portal N10, o advogado especialista em Direito Civil Jeoás Santos orienta que o comprador não aceite acordos de forma precipitada, especialmente quando já existe atraso superior ao limite contratual.
“Quem compra imóvel na planta precisa entender que não está apenas adquirindo um bem — está assumindo um contrato complexo, com riscos jurídicos relevantes. E para quem já enfrenta atraso, não aceite a primeira proposta sem análise técnica. Muitas vezes, o valor oferecido está abaixo do que a Justiça reconhece como devido e uma decisão tomada no momento errado pode representar perda de milhares de reais”, alerta.
Qual é o prazo de tolerância para entrega de imóvel na planta?
A cláusula de tolerância de até 180 dias é reconhecida pelos tribunais brasileiros como válida, desde que esteja prevista em contrato e respeite critérios de razoabilidade. Isso significa que a construtora pode ter uma margem adicional para entregar o imóvel, mas essa margem não pode ser usada de forma abusiva, sucessiva ou sem justificativa adequada.
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Quando esse período é ultrapassado, a situação muda. A partir daí, a construtora pode ser responsabilizada pelos prejuízos causados ao comprador.
Entre os direitos que podem ser discutidos estão:
| Direito do comprador | Quando pode ser analisado |
|---|---|
| Indenização por atraso | Quando há descumprimento do prazo contratual, incluindo a tolerância |
| Multa contratual ou equivalente | Quando prevista no contrato ou reconhecida judicialmente |
| Lucros cessantes | Quando o atraso impede o uso, aluguel ou aproveitamento econômico do imóvel |
| Rescisão contratual | Quando o atraso é relevante e o comprador não deseja mais seguir com o contrato |
| Devolução integral dos valores pagos | Em caso de rescisão por culpa da construtora |
| Danos morais | Em situações excepcionais, com comprovação de abuso, má-fé ou atraso excessivo |
Multa, lucros cessantes e danos morais podem ser cobrados juntos?
A análise depende do caso concreto. Segundo Jeoás Santos, não basta somar todos os pedidos automaticamente. A Justiça costuma avaliar se a multa contratual já cobre parte do prejuízo e se os lucros cessantes superam esse valor.
“Não é possível acumular multa contratual e lucros cessantes de forma simples. Em regra, quando os lucros cessantes são reconhecidos, apenas o valor que exceder a multa é devido. Já os danos morais dependem de comprovação de situação excepcional, como atraso muito longo ou má-fé da construtora”, explica o advogado.
Na prática, os lucros cessantes correspondem ao valor que o comprador deixou de ganhar ou economizar por não receber o imóvel no prazo. É o caso, por exemplo, de quem poderia morar no bem e deixar de pagar aluguel, ou de quem pretendia alugá-lo e ficou sem essa renda.
Já os danos morais não são automáticos. Para que sejam reconhecidos, é necessário demonstrar que o atraso causou uma situação fora do mero aborrecimento contratual, como demora muito prolongada, conduta abusiva da construtora ou circunstâncias que agravem o prejuízo do consumidor.
Pandemia e crise de materiais justificam atraso automaticamente?
Não. Muitas construtoras alegam força maior, citando a pandemia de Covid-19 ou a crise de materiais de construção para tentar justificar atrasos na entrega. No entanto, o Judiciário tem exigido prova concreta.
A construtora precisa demonstrar que o evento foi imprevisível, inevitável e que teve impacto direto na obra específica. Justificativas genéricas, sem documentação e sem relação direta com o atraso, não costumam ser suficientes.
Esse ponto é importante porque nem todo problema de mercado afasta a responsabilidade da empresa. A análise judicial considera se houve efetivo impedimento para a conclusão da obra ou se o atraso decorreu de falhas de planejamento, gestão, cronograma ou execução.
O que o comprador deve fazer ao perceber o atraso?
O primeiro passo recomendado é formalizar a reclamação. Jeoás Santos orienta que o comprador faça uma notificação extrajudicial à construtora assim que perceber o atraso ou a ausência de previsão segura para entrega.
“O consumidor deve proceder antecipadamente com uma reclamação e buscar uma solução administrativa, dando oportunidade para a construtora sanar o dano. Esse é o primeiro passo prático e essencial para resguardar direitos”, afirma Jeoas Santos.
Essa notificação ajuda a registrar a insatisfação, comprovar a tentativa de solução administrativa e preservar provas para eventual ação judicial. O consumidor também deve guardar contrato, aditivos, comprovantes de pagamento, mensagens, e-mails, comunicados da construtora e qualquer documento sobre previsão de entrega.
Quando é possível pedir rescisão e devolução dos valores pagos?
Quando o atraso é relevante e ultrapassa o prazo de tolerância, o comprador pode avaliar a rescisão contratual. Nesses casos, se a culpa for da construtora, o consumidor pode ter direito à restituição integral dos valores pagos, com correção.
A devolução deve ocorrer de forma imediata ou em prazo razoável. Retenções abusivas não são admitidas quando o rompimento do contrato ocorre por descumprimento da própria construtora.
A decisão de rescindir, porém, deve ser tomada com cuidado. Em muitos casos, pode ser mais vantajoso buscar indenização pelo atraso e manter o contrato. Em outros, o rompimento pode ser a alternativa mais adequada, especialmente quando a demora compromete o objetivo da compra.
O que observar antes de aceitar acordo com a construtora?
O comprador deve avaliar se a proposta cobre realmente os prejuízos sofridos. Acordos apresentados pela construtora podem parecer uma solução rápida, mas nem sempre refletem o que a Justiça reconheceria como devido.
Antes de aceitar, é importante verificar:
- quanto tempo o imóvel está atrasado;
- se o prazo de tolerância já foi ultrapassado;
- se houve justificativa concreta para a demora;
- quais valores já foram pagos;
- se há aluguel, financiamento ou outros prejuízos envolvidos;
- se a proposta inclui multa, correção e eventual indenização;
- se há cláusulas de quitação ampla que impeçam cobranças futuras.
A orientação técnica é especialmente relevante porque uma assinatura feita sem análise pode encerrar o direito de discutir valores maiores posteriormente.
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